פסק-דין בתיק עמ"נ 278-08

האם ניתן להכיר, במסגרת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, בבניה ללא היתר המצויה במקרקעין שעליהם חלה התוכנית הפוגעת? זו שאלת המשפט המצויה במוקד ערעור זה.

הנסיבות

המשיב הוא בעל הזכויות בחלקה 44 בגוש 6414 ברח' ..., רמת השרון (להלן: " המקרקעין"). על המקרקעין בנויים בית מגורים וכן יחידת מגורים נוספת (להלן: " המבנים").

המבנים הוקמו ככל הנראה במחצית הראשונה של המאה ה-20. אז היו המקרקעין חלק מהישוב החקלאי הוותיק, קריית שאול. בשנות ה-60 צורף קריית שאול לרמת השרון.

בשנת 1971 ניתן תוקף לתוכנית רש/210א שמכוחה ניתן היה להוציא היתרי בנייה למבנים קיימים בגוש 6414 שהמקרקעין כלולים בו.

המשיב רכש את הזכויות במקרקעין בשנת 1981. לדבריו, שלא נסתרו, עובר לרכישה בדק במשרדי הוועדה המקומית ובלשכת רישום המקרקעין ולא גילה כל הערה או הכוון (אינדיקציה) לאי חוקיות המבנים. יתר על כן בשטר המכר תוארו המקרקעין כ"אדמה ובית". בשנת 1986 ביקש המשיב לבצע עבודות בגג אחד המבנים. הוועדה המקומית נתנה לו היתר בנייה של 90 מ"ר. במשך עשרות השנים שבהם מחזיק המשיב בזכויות במקרקעין לא נטען כלפיו מצד הרשות המוניציפאלית או הוועדה המקומית כי המבנים נבנו שלא כדין. העירייה מספקת שירותים מוניציפאליים וגובה ארנונה בהתאם לשטחי המבנים וסיווגם. 

ביום 2.4.01 ניתן תוקף לתוכנית רש/446 (להלן: " תוכנית 446" או " התוכנית הפוגעת"). התוכנית הפוגעת חלה, בין היתר, על המקרקעין ונכלל בה שינוי ייעוד מייעוד "חקלאי" לייעוד "מגורים".

המשיב הגיש תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (להלן: " החוק") בגין פגיעה מתוכנית 446. המערערת, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת השרון (להלן: " הוועדה המקומית" או " המערערת") דחתה את התביעה מן הטעם שלא נגרמה כל פגיעה במקרקעין. המשיב הגיש ערר לוועדת הערר המחוזית.

אחד מנושאי המחלוקת לפני וועדת הערר נעוץ בעובדה שהמבנים הממוקמים על המקרקעין נבנו ללא היתר (זולת היתר לשיפוץ גג דולף באחד משני המבנים). מהוראות התוכנית הפוגעת נראה שהתוכנית אינה מחייבת את הריסת המבנים הללו. אלא התוכנית הפוגעת קובעת שבמגרשים בהם קיימים מבני מגורים ניתן יהיה להמשיך ולהתגורר גם אם הם חורגים מהוראות התוכנית וניצול זכויות נוספות יפריך כתנאי להוצאת רישיון בנייה הריסת המבנים הקיימים.

ועדת הערר ראתה בהוראות התוכנית הפוגעת מעין הכשרה של הבנייה הבלתי מותרת ומכאן סברת הוועדה שניתן להתחשב במבנים הקיימים במסגרת שומת המקרקעין על פי מצבם עובר לתוכנית הפוגעת. ממילא יש לכך השפעה על שיעור הפיצוי, אם ייקבע פיצוי כזה, בגין הפגיעה מן התוכנית.

הוועדה המקומית גורסת שבמסגרת שומת המקרקעין במצבם הקודם לתוכנית הפוגעת אין מקום להתחשב בבנייה בלתי חוקית. מכאן הערעור.

עיקר טענות המערערת

המערערת גורסת שאין להכיר במבנים שנבנו שלא כדין כמסד עובדתי לשומת מקרקעין בהקשר לתביעת פיצוי לפי סעיף 197 לחוק. הטענה מתבססת על פסק דין של בית המשפט העליון האומר שבנייה ללא היתר או שימוש במקרקעין בניגוד לתוכנית מתאר אינו מקים חובת פיצוי בגין פגיעה מתוכנית כאשר הפגיעה מבוססת על הבניה או השימוש הבלתי חוקי [בר"ם 3903/07 ג'אן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה (להלן: " פסק דין ג'אן"); ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים נ' ברעלי, פ"ד מט[1] 463  (להלן: " פסק דין ברעלי"). וראו גזירה שווה גם מ-ע"א 3015/06 מ"י נ' פינקלשטיין (להלן: " פסק דין פינקלשטיין")].

לא זו בלבד שהדין אינו מכיר בבנייה בלתי מותרת כבסיס לקביעת שומת פיצוי אלא אף גם זו שיש בהכרה בבינוי הבלתי מותר משום מתן פרס לעבריין על חשבון הקופה הציבורית.

המערערת סבורה שוועדת הערר שגתה בכך שפרשה את הוראות תוכנית 446 כאילו הן "מכשירות" במידה מסוימת את המבנים שנבנו במקרקעין. בתקנון תוכנית 446 נקבע בין היתר ש" במגרשים שבהם קיימים מבני מגורים ניתן יהיה להמשיך והתגורר במבנים גם אם הם חורגים מהוראת התוכנית, אולם בכל מקרה שבעלי המגרש ירצו לנצל זכויות נוספות על פי הוראות תוכנית זו - תהיה הריסת המבנים הקיימים על המגרש והמסומנים להריסה תנאי להוצאת רישיון בנייה ומימוש זכויות תוכנית זו" [סעיף 14/6(ב)]. תכלית הוראת התוכנית הזו היא לאפשר דחייה של מועד הריסת מבנה בלתי חוקי (כדי לאפשר בין הזמנים להמשיך להתגורר בו) אך אין בדבר כל הכשר לבנייה הבלתי חוקית. שאילו היה בדבר איזה הכשר, לא היו אותם מבנים מיועדים בתשריט התוכנית להריסה.

יתר על אלה. אם תתקבל השקפת וועדת הערר שיש בהוראות תוכנית 446 כדי הכשר מסוים של המבנים הבלתי חוקיים כי אז משמעות הדבר היא שתוכנית 446 כלל אינה תוכנית פוגעת אלא דווקא תוכנית משביחה. שכן  לכאורה הפכו הוראות התוכנית מבנה בלתי חוקי קיים למבנה חוקי ובכך יש כדי להעלות את ערך המקרקעין.

נוכח האמור מבקשת הוועדה המקומית שבית המשפט יבטל את החלטת וועדת הערר ויקבע שהמשיב אינו זכאי לפיצוי בגין פגיעה הכרוכה במבנה שהוקם ללא היתר. לחילופין מתבקש בית המשפט להורות לשמאי המכריע להתעלם מקיומם של מבנים בלתי חוקיים במקרקעין לשם קביעת ערכו של הנכס במצב הקודם לתוכנית ואילו בעניין המצב החדש הנובע מהתוכנית תחושב ההשבחה שיצרה תוכנית 446.

עיקר טענות המשיב

המשיב אינו חולק על כך שבמשרדי הוועדה המקומית לא נמצאו היתרי בנייה שלפיהם הוקמו המבנים. לא נמצאים במשרדי הוועדה המקומית גם היתרי הבנייה של מבנים במגרשים סמוכים. יש לכך הסבר שנובע ממחדלים מנהליים בזמן העברת תיקי הבניין ממשרדי המחוז ברמלה למשרדי הוועדה המקומית  במסגרת סיפוח קריית שאול לרמת השרון. אולם המשיב אינו תולה את יהבו דווקא במחדלים המנהליים של אותה העברה ישנה. הוא גורס שיש אינדיקציות אחרות המצביעות על חוקיותם של המבנים או על האפשרות לראותם ככאלה לצרכי תביעת פיצוי.